Au fil des ans, j’ai entendu beaucoup de mes lecteurs qui aspirent à vivre dans les hinterboonies. Mais ils disent souvent qu'ils se sentent «coincés», vivant là où ils sont. L'un des plus grands obstacles semble être le coût du terrain, dans le lieu souhaité. Regardons les choses en face: si vous achetez un terrain dans une région au climat assez doux, avec une eau abondante et une terre fertile, alors il y a de fortes chances qu'il ait un prix «à l'acre» assez élevé. Il y a beaucoup de terres de broussailles du désert abordables sur le marché, pour aussi peu que 1 000 $ l’acre. Mais bien les terres varient maintenant de 5 000 $ à 25 000 $ l'acre. (Et encore plus, pour des parcelles «voir» particulièrement désirables, ou pour de petits lots, avec des services publics.)
Cela peut sembler intimidant, mais n'ayez pas peur. Au cours de mes 20 ans et plus de consultation, j’ai appris quelques stratégies clés pour trouver des terres rurales de qualité à un prix raisonnable. Mais notez que la plupart d'entre elles nécessitent beaucoup de recherche, de patience et de persévérance. Les voici:
1.) Recherchez les impayés fiscaux. Dans le passé, cela nécessitait de se rendre au bureau de l’évaluateur, au palais de justice de votre comté. Mais bon nombre de ces documents publics sont désormais disponibles en ligne. La propriété idéale à rechercher est une propriété avec un propriétaire hors de l'État mais qui a ne pas mis en vente depuis plus de trois ans. Recevoir un appel d'un acheteur potentiel quelques jours seulement après avoir reçu un avis de fraude fiscale est parfait Horaire.
2.) Surveillez les saisies. J'ai remarqué qu'en avril 2020, les gens de Lifewire a publié une liste assez complète de sites Web de recherche / surveillance de forclusion: les meilleurs sites de recherche de forclusion gratuits. Cet ensemble de liens bien documenté est divisé en catégories, telles que: A.) OER bancaires, appartenant au gouvernement et Forclusion générale, B.) REO et listes de propriétés en difficulté, et C.) Agents immobiliers, courtiers et services immobiliers.
3.) Faites-vous un ami d'un banquier. Le meilleur petit investissement que vous puissiez faire est peut-être d’acheter un déjeuner ou deux pour un banquier local. Téléphonez et découvrez quelle banque de votre région propose les prêts hypothécaires les plus ruraux, puis demandez qui gère les saisies. Cette est le gars (ou la fille) que vous voulez sortir pour déjeuner et discuter. (Si cette personne est du sexe opposé, assurez-vous que votre conjoint vous rejoint pour le rendez-vous du déjeuner.) Il y a un énorme avantage à se connaître et à faire savoir à ce banquier que vous êtes à la fois sérieux et qualifié, et le type de propriété que vous recherchez.
4.) Surveillez les enchères. Vous devrez bien sûr faire preuve de diligence raisonnable, mais parfois les propriétés se vendent aux enchères bien en dessous du prix du marché en vigueur. Il va sans dire, jamais acheter un morceau de terrain vue invisible.
5.) Pensez à acheter des «démontages». Beaucoup de propriétés rurales sont négligées par d'autres acheteurs car elles ont des maisons sur pied qui sont de qualité inférieure ou totalement délabrées. Mais vous devez simplement prendre du recul, plisser les yeux et demander: "Maintenant, à quoi cela ressemblerait-il, sans que cela ne s'effondre sur toute la largeur?" Souvent, ces propriétés se vendent pour Moins que des parcelles de «terres nues» voisines, de taille similaire. Cependant, considérez que dans de nombreux cas, ces propriétés ont déjà une ligne électrique établie, une ligne téléphonique, une source ou un puits établi, des conduites d'eau, des clôtures (ou au moins des lignes de propriété arpentées), certaines dépendances utilisables, des routes, des champs défrichés, des fruits et des noix, de la terre végétale développée pour le jardin et une fosse septique – et la plupart ou la totalité d'entre eux peuvent être réutilisés. (Par conséquent, vous économisez plusieurs milliers de dollars en coûts de développement immobilier.) Assurez-vous simplement de tenir compte de vos coûts éventuels de démolir et de transporter le matériel de toute structure délabrée inutilisable.
6.) Envisagez d'acheter de plus grandes propriétés avec du bois sur pied. Si vous pouvez «balancer» un prêt pour une grande propriété qui a du bois, alors dans la plupart des États occidentaux, vous pouvez l'enregistrer de manière sélective presque immédiatement après la prise de possession. (Mais méfiez-vous du contrat d'achat et des stipulations de prêt! De nombreux prêteurs exigent que le produit de la vente du bois revienne au prêteur première.)
7.) Pensez à partager une propriété avec un ami ou un parent. Si vous trouvez une propriété dans une zone où il est permis de subdiviser, vous pourrez peut-être la diviser immédiatement.
8.) Utilisez vos avantages de prêt VA. Si vous êtes un ancien combattant militaire américain, vérifiez les avantages actuels de la Veteran’s Administration (VA). Vous pourriez être agréablement surpris. Gardez à l'esprit que la VA a certaines restrictions sur les prêts sur les parcelles rurales, mais ce ne sont généralement pas des obstacles insurmontables.
9.) Recherchez les propriétés hors réseau. Généralement, les propriétés
10.) Surveillez les avis de décès et les avis de décès. Avouons-le, les gens: ce sont les moments où les propriétés changent le plus souvent de mains. Obtenir des informations «précoces» pourrait vous permettre de faire une offre sur une propriété avant qu'elle ne fasse officiellement son entrée sur le marché.
11.) Empruntez de l'argent au sein de votre propre famille. N'hésitez pas à demander à un parent plus âgé de faire un prêt garanti. Si leurs CD et leurs bons du Trésor paient les 2 ou 3% et que vous leur offrez un rendement annuel de 4%, ils pourraient dire Oui. Mais vous ne le saurez jamais à moins de vous mettre en colère demander leur.
12.) Tournez chaque pierre. Faites vos recherches à la fois pour votre terrain et vos finances très approfondi.
13.) Maison propre! Beaucoup de gens croient à tort qu’ils n’ont pas l’argent pour un acompte sur une grande parcelle rurale quand ils rfaire vraiment. Ils ont simplement trop d'argent dans des bateaux, des jet-skis, des véhicules récréatifs, des voitures, des camions, des téléviseurs HD grand écran, des pistolets de rechange dans leur collection qu'ils ne tirent jamais, des bijoux, des montres, des œuvres d'art, des objets de collection, etc. S'il s'agit d'une petite pile, répertoriez les articles sur eBay et GunBroker.com, puis planifiez plus tard quelques ventes-débarras. S'il s'agit d'un gros tas, passez un contrat avec une société de vente aux enchères.
14.) N'ayez pas peur de faire des offres «Low-Ball». Cela peut particulièrement bien fonctionner pour les propriétés qui sont sur le marché depuis plus d'un an. Gardez à l'esprit que les numéros MLS sont classés séquentiellement, donc les propriétés répertoriées MLS avec les numéros MLS les plus bas sont celles qui ont été sur le marché pour âge.
15.) Marquez les sites de recherche MLS et vérifiez-les souvent. Même si vous êtes actuellement coincé dans un travail de bureau typique de 9 à 5, vous pouvez préparer un sac à lunch et passer vos heures de déjeuner à chasser les terres en ligne.
16.) Recherche à l'aide des outils cartographiques en ligne du gouvernement. Si vous zoomez sur des parcelles avec certains de ces outils (tels que BLM Maps and Cadastrals – disponibles dans de nombreux États, notamment l'Idaho et le Montana), ils peuvent afficher le nom et l'adresse du propriétaire actuel de l'acte, le zonage, les exonérations fiscales, les enquêtes enregistrées, les dépôts de droits d'eau, et même les historiques d'évaluation. Certains de ces sites Web vous permettent de rechercher un état entier, mais d'autres nécessitent une recherche comté par comté. Mais… Aucun déplacement au palais de justice n'est requis!
17.) Discutez avec les sociétés de gestion immobilière et regardez les annonces «à louer». Découvrez si certains des propriétaires fonciers qui louent actuellement des propriétés qui envisageraient de les vendre – ou mieux encore, en mettant en place une option de location avec option de location avec option d'achat. (Où vous loueriez la maison et le terrain, mais une partie ou la totalité du loyer que vous payez serait appliquée au montant principal.)
18.) Cherchez les endroits avec de «grands arrière-cours». Atterrir jouxte les terres forestières d'État, les terres BLM, les terres forestières nationales et les terres des sociétés forestières vous offrent souvent un accès pour la chasse, la pêche, la randonnée, le quad, la motoneige et éventuellement le pâturage ou la coupe de bois de chauffage à faible coût. C'est comme avoir une très grande cour arrière. (Le nôtre fait presque un million d'acres.) La beauté de cela est que cela vous donne presque la même intimité que de posséder une grande propriété, mais vous n'avez pas à payer d'impôts sur ce terrain adjacent.
19.) Discutez avec les sociétés forestières. Dans ma partie de la Redoute, des sociétés comme Stimson Timberland et Tungsten Holdings vendent des propriétés qui ont déjà été enregistrées. Ces colis se vendent souvent beaucoup moins que les prix du marché en vigueur. Dans la plupart des États, les lois de protection des bassins versants dictent maintenant qu'aucun bois ne doit être coupé à proximité des ruisseaux et des rivières, de sorte que même les parcelles fortement exploitées peuvent toujours avoir de très jolis fonds de ruisseau.
20.) Ajouter SurvivalRealty.com aux favoris. J'ai peut-être un parti pris, mais le site que j'ai créé il y a plus de 10 ans (et qui a ensuite été remis à mon fils n ° 1) est une ressource incroyable. Ils ont à la fois des listes d'agences et des listes à vendre par le propriétaire (FSBO ou «fizz-bo»). Ces derniers mois, ils se sont étendus aux services de courtage immobilier, à un réseau plus large d'agents de cotation et à des accords de coopération avec des développeurs de retraites, des consultants, des experts en électricité hors réseau, des constructeurs de bunker, des architectes, etc. Alors marque-page SurvivalRealty.com maintenantet revenez fréquemment.
21.) Établissez un contact direct avec les vendeurs. Cherchez des propriétés qui ont été retirées de la liste active, mais qui ne se sont pas vendues. Un vendeur découragé est souvent un vendeur motivé. N'hésitez pas à discuter de la vente. Même s'ils ne veulent pas vendre leur terres non répertoriées, ils pourraient avoir un ami ou un voisin intéressé à vendre une autre parcelle non répertoriée.
22.) Achetez petit et ajoutez-le. Ce conseil vaut pour les deux maisons et pour les terrains: non seulement vous pouvez acheter une maison très modeste et y ajouter plus tard, mais vous pouvez souvent trouver une petite superficie avec une superficie adjacente que vous pouvez acheter tout de suite à une date ultérieure – éventuellement dans le cadre d'un contrat de location-vente.
23.) Demandez à travailler à domicile. Passer à des hinterboonies signifie généralement une réduction de salaire. Mais je vous recommande être audacieux et demandez à votre employeur actuel si vous pouvez travailler à domicile, via le télétravail. La récente pandémie a montré que de nombreuses personnes pouvez travailler à domicile et être aussi productif qu'auparavant.
24.) Réseau, réseau, réseau! Vous devez vraiment réseau avec des amis, des parents, des collègues, des fidèles d'église, des agents immobiliers et même votre sympathique chauffeur UPS local. Plus vous parlez à des personnes, plus vous trouverez d’endroits à vendre. Et beaucoup d'entre eux sont ne pas répertorié avec un agent, ou même annoncé!
25.) Le premier et le dernier: prier. Je suis très sérieux à ce sujet, même pour les gens qui n'ont pas déjà une vie de prière régulière: priez avec ferveur, et priez souvent. Demandez à Dieu ses conseils et sa providence dans votre recherche de terres.
Rudyard Kipling l'a dit le mieux: "Dieu donne à tous les hommes toute la terre à aimer, mais puisque le cœur de l'homme est petit, les ordonnances pour chaque endroit se révéleront bien-aimées par-dessus tout."
Sol et implantation
Un lecteur de SurvivalBlog qui publie sous le nom de plume David ‘n Goliath a récemment fait quelques remarques importantes sur les sols et l’altitude dans notre section Commentaires:
«Les gens doivent se poser cette question: si j'achète ce terrain, puis-je y cultiver de la nourriture? À l'époque où j'ai grandi, les trois nécessités étaient la nourriture, un abri et des vêtements et je pense que beaucoup trop de gens ignorent le premier ou y pensent après avoir versé de grosses sommes d'argent dans une propriété. Si une parcelle de terrain est «parfaitement située», mais n'a qu'un pouce de terre végétale ou est à une altitude si élevée que des gelées se produisent à des intervalles qui empêchent la croissance de quoi que ce soit à l'extérieur, je n'achèterais pas cette propriété. La seule exception à cela serait que s'il avait une saison de croissance appropriée et que la terre végétale pouvait être transportée dans la propriété, mais cela serait assez cher aussi, donc je n'opterais probablement pas pour cela non plus. Il existe une ressource de l'USDA appelée Web Soil Survey. Il peut être utilisé pour déterminer quelles sont les propriétés physiques du sol avant l'achat d'un terrain. Il indique l'épaisseur (ou la profondeur) des couches physiques du sol. Naturellement, ce n'est pas aussi précis que d'être sur un morceau de terrain particulier et d'échantillonner le sol avec une sonde vous-même, mais c'est bien mieux que de simplement deviner ou de ne pas avoir d'informations du tout.
Avant que quiconque utilise cet outil en ligne, il doit penser: OPSEC comme toujours. Je l'utilise, mais en général, je ne mets aucune information d'adresse, juste une ville ou un comté, puis j'utilise les fonctions de zoom pour naviguer là où je dois aller. Il y a une aide contextuelle pour ce programme, appuyez simplement sur le rond «?» icône où vous avez besoin d'aide. Ce programme ne fonctionne pas sur les appareils mobiles en raison de la complexité du programme.
Une introduction vraiment rapide sur la façon de l'utiliser serait:
Sur le côté gauche de l'écran, cliquez sur «Adresse» à droite sous l'option «Navigation rapide». Entrez une zone de recherche générale puis cliquez sur «afficher». Utilisez ensuite les fonctions de zoom et de panoramique sur la carte à droite pour arriver là où vous devez être. Cliquez sur l'une des icônes AOI en haut de cette carte. AOI signifie «zone d'intérêt». Mettez en surbrillance la carte en cliquant et en faisant glisser le pointeur sur la section de terrain que vous souhaitez afficher. Il devrait maintenant être mis en évidence en hachuré bleu clair et afficher les acres sur le côté gauche de l'écran. Cliquez maintenant sur l'onglet jaune «Carte des sols» en haut à gauche de l'écran qui affichera les différents types de sols. Cliquez sur le nom du type de sol sur le côté gauche de l'écran pour afficher des informations sur ce type de sol particulier. Cliquez sur l'icône «X» dans cette fenêtre pour revenir à l'autre menu. Cliquez sur l'onglet jaune «Soil Data Explorer» en haut de l'écran, puis sur l'onglet jaune «Propriétés et qualités du sol» sous le menu à onglets précédent. Cliquez sur «Propriétés chimiques du sol» sur le côté gauche de l'écran. Cliquez sur «Cation-Exchange Capacity (CEC-7)» puis faites défiler la page jusqu'à la mention «Top Depth» (sous «options avancées») et entrez 0 (un zéro, pas un O comme dans Oscar), puis entrez 17 dans la "Profondeur inférieure" et appuyez sur la touche Entrée du clavier. (Ceci est juste l'équivalent métrique pour 6 pouces dans une couche de charrue, ce qui est plus rapide que de toujours passer à "Pouces" au lieu de "Centimètre" chaque fois qu'il est utilisé) Vous pouvez utiliser les dernières étapes pour afficher le pH du sol ainsi que. (Toutes les zones ne sont pas mappées avec toutes les informations, vous pouvez donc trouver des «blancs» pour certaines zones et fonctions.) Si vous souhaitez enregistrer le rapport dans un fichier PDF, cliquez sur l'onglet jaune «Panier (gratuit)» en haut à droite de l'écran. Sélectionnez les options souhaitées dans la partie gauche de l'écran, puis appuyez sur «Extraire» dans le coin supérieur droit, puis cliquez sur «OK». Il y a d'autres fonctions, mais ce n'est qu'une «brise» rapide à travers ce programme.
CEC ou Cation Exchange Capacity est probablement un nouveau terme pour la plupart des gens, mais en termes simples, il se réfère à une capacité de rétention d'éléments nutritifs du sol avec des nombres plus élevés, ce qui signifie une plus grande capacité de rétention. Les sols sableux peuvent être 5-10 et les sols plus lourds comme les limons, les argiles, etc. peuvent être 20-50. Je ne voudrais probablement pas qu'un sol avec un nombre inférieur à 5 et 15-20 soit mon choix personnel pour un sol assez facile à modifier qui a un potentiel de production à long terme. Pensez TEOTWAWKI. "
Quelques mises en garde
Je termine avec quelques mises en garde:
- Être réaliste. Tenez compte du coût total de développement et de déménagement lors de la budgétisation de votre achat.
- Calculez les temps de conduite avant d'acheter: Jusqu'où ira-t-il… Pour conduire au travail? À l'église? À l'école? À l'aéroport le plus proche avec des vols réguliers? Au bureau de poste? À la quincaillerie la plus proche? Au grand magasin le plus proche? À l'hôpital le plus proche?
- Quelle élévation (et chute de neige) pouvez-vous gérer? N'oubliez pas: l'élévation et l'exposition solaire au point cardinal peuvent énorme différence. A savoir: Vivre dans la neige trois mois de l'année contre six mois de l'année.
- Un terrain qui a un ancien tunnel minier peut sembler génial, mais considérez également que les terres dans les districts miniers pourraient avoir une contamination des eaux souterraines. Faites tester l'eau avant d'acheter.
- De même, un terrain qui a un chauffage géothermique à la maison et à effet de serre peut sembler génial, mais l'eau potable de votre puits peut avoir une température élevée et avoir un goût soufré ou alcalin. Encore une fois, faites analyser l'eau avant d'acheter.
- Apprenez des succès et des échecs d'autres personnes qui ont déjà fait le pas. Mon blog vidéo préféré actuel («vlog») est Good Simple Living. Abonnez-vous et vous en apprendrez beaucoup.
- Ne plongez jamais dans l'achat d'un terrain. Faites beaucoup de recherches et parler avec les voisins, avant d'acheter!
- Si nos lecteurs peuvent penser à d'autres stratégies que j'ai négligées, veuillez nous le dire dans les commentaires ci-dessous.
Je vous souhaite le meilleur pour trouver votre endroit parfait. J'espère et je prie que beaucoup d'entre vous le fassent, ici même dans The American Redoubt! – JWR
