Pourquoi acheter un terrain entre amis ou en famille ?

Le marché immobilier actuel, la situation économique et les taux d’intérêt élevés continuent de limiter les options d’achat de biens immobiliers. Même si les prix ont baissé depuis leurs sommets dans de nombreuses régions, la récente hausse des taux d’intérêt signifie que l’accessibilité ne s’est pas améliorée pour l’acheteur moyen. Les stocks sur le marché sont également très limités, car de nombreux vendeurs potentiels choisissent de rester sur place. De nombreux acheteurs doivent rechercher des régions plus abordables, s’éloigner encore plus ou envisager des maisons ou des propriétés plus petites ou en moins bon état. Rester en vie vous explique plus en détails ce qu’il faut savoir.

Face à tous ces défis, de nombreux acheteurs potentiels de propriété se tournent vers des stratégies plus créatives. Une solution potentiellement réalisable et rentable consiste à faire équipe avec des amis ou de la famille pour acheter et développer un terrain au lieu d’acheter une propriété séparément.

Ce chemin constitue également un choix naturel pour ceux qui souhaitent déménager en groupe ou créer leur propre quartier rural. Être capable de « choisir ses voisins » de cette manière peut faciliter grandement l’installation et fournir un soutien mutuel immédiat.

Plusieurs itinéraires peuvent être empruntés pour aménager le territoire en équipe. Le plus simple est d’acheter plusieurs parcelles sous forme de forfait auprès d’un seul propriétaire. Il peut s’agir d’un lotissement rural existant avec plusieurs lots disponibles. Comme autre possibilité, recherchez une propriété qui possède déjà plusieurs parcelles légales. Il peut s’agir de plusieurs parcelles non aménagées ou d’une ferme ou d’un ranch avec une parcelle pour la propriété et plusieurs parcelles non aménagées autour d’elle.

terrain à vendre pour construire une maison

Si vous ne trouvez pas une grande propriété déjà divisée en plusieurs parcelles en tant que lotissement pré-approuvé, recherchez une parcelle plus grande (avec ou sans maison existante) qui répond aux exigences. exigences pour lotissement. Cela dépend des ordonnances locales. De nombreux comtés n’imposent aucune limite aux fractionnements de lots supérieurs à 8 000 m² ou plus, et ils sont autorisés de droit. Vérifiez auprès de votre comté quelles réglementations régissent les fractionnements et les subdivisions de lots, et consultez une carte de zonage locale pour vous assurer que la propriété candidate est adaptée.

Si vous ne pouvez pas procéder à une subdivision légale, vous devrez peut-être envisager un accord de propriété partagée. Cette solution est la moins préférable en raison des complications à long terme si l’une des parties finit par devoir déménager ou vendre et des conflits qui peuvent surgir du fait de détenir des biens communs. Cette approche est également potentiellement problématique avec les ordonnances locales, qui peuvent vous limiter à une « résidence unifamiliale » par parcelle. De nombreuses juridictions autorisent également la construction d’une unité d’habitation accessoire (ADU) avec une résidence principale, mais avec des limites quant à sa taille et à son occupation.

Comme pour beaucoup d’autres choses, les terres sont souvent moins chères en quantité, tandis que les terres déjà subdivisées et aménagées se vendent à un prix plus élevé. Il existe des opportunités à saisir en assumant le rôle de développeur si vous êtes prêt à relever le défi.

Avec qui acheter un terrain ?

Votre premier défi sera de trouver les bonnes personnes avec qui travailler. Il doit s’agir de personnes en qui vous pouvez avoir confiance et sur lesquelles vous pouvez compter. Tout développement immobilier est un investissement important comportant des risques bien réels. Restez avec des personnes partageant les mêmes idées avec lesquelles vous avez de bonnes références ou, idéalement, avec lesquelles vous avez une solide expérience personnelle ou professionnelle.

Travailler en famille est courant dans ces situations, mais il est important de s’assurer que tout le monde (et leurs conjoints) sont pleinement impliqués et engagés. Il est regrettable, mais pas rare, de voir un accord échouer parce qu’une partie a changé d’avis au dernier moment.

Prenez le temps de vous assurer que vous êtes aligné sur votre vision, en plein accord avec les exigences de la propriété, et que vous disposez d’un plan solide pour les améliorations futures de la propriété et les questions juridiques. Parlez ouvertement et en détail de la situation financière et soyez franc sur tous les facteurs possibles qui pourraient causer des problèmes dans la transaction. Assurez-vous que vous êtes tous clairs sur les exigences financières et que les fonds nécessaires sont réellement disponibles.

Comment choisir le terrain ?

Lorsque vous recherchez une propriété, il ne s’agit pas seulement de trouver un emplacement et une propriété qui vous plaisent tous, mais de vous assurer qu’ils sont pratiquement et légalement adaptés à la réalisation de vos projets. Au minimum, cela signifiera rechercher et examiner plusieurs questions en détail :

  • Détails de la parcelle et rapport de titre : Travaillez avec une société de titres ou un avocat immobilier pour vous assurer que vous avez une image claire des parcelles achetées et de la situation du titre et que chaque parcelle en question est distincte et constructible aux yeux de la juridiction locale.
  • Engagements et servitudes : Une recherche de titre vise à découvrir les servitudes écrites, les accords de puits partagés ou les CC&R. Examinez-les attentivement avec un avocat pour vous assurer qu’ils ne gênent pas votre utilisation prévue.
  • Ordonnances et processus de lotissement local : Votre projet sera soumis aux délais et aux processus établis par le gouvernement local. Renseignez-vous et obtenez des conseils de personnes qui ont déjà suivi ce processus.
  • Problèmes d’aménagement et de zonage affectant la propriété : Vérifiez non seulement le zonage actuel, mais aussi « l’utilisation prévue » ou d’autres problèmes futurs qui pourraient affecter la propriété ou influencer si vous pouvez obtenir l’approbation de votre projet. Par exemple, si votre projet se situe dans une zone qui devrait être le site d’un futur contournement d’autoroute, vous rencontrerez probablement des problèmes pour obtenir son approbation.
  • Exigences d’accès routier (pratiques et réglementaires) : Les districts locaux de protection contre les incendies et d’autoroutes ont généralement le pouvoir d’établir des exigences minimales pour les routes privées et les allées reliant les emprises publiques, y compris les pentes des routes d’accès, les rayons de courbure et les largeurs. Assurez-vous de tenir compte de ces exigences dans votre plan et votre budget.
  • Exigences relatives aux installations septiques (pratiques et réglementaires) : La juridiction locale qui réglemente les installations septiques aura un mot important à dire quant à savoir si les terrains que vous proposez sont constructibles. Vérifiez les exigences réglementaires et confirmez que chaque site d’habitation potentiel peut réussir un test de percolation (« perc ») ou une évaluation septique.
  • Exigences en matière de source d’eau (pratiques et réglementaires) : Déterminez si votre source d’eau sera séparée pour chaque parcelle ou partagée, ainsi que les exigences nationales ou locales ou les permis qu’elle exigera.
  • Exigences et coûts de développement du site : Élaborez un plan pour le développement du site requis, y compris l’électricité, Internet, l’accès, les routes internes et les chantiers de construction. Assurez-vous qu’ils sont réalisables dans les limites de votre budget et de la topographie de la propriété.

achat terrain en campagne

Quel est le processus d’achat d’un terrain ?

Il y a deux phases dans le comment. Tout d’abord, comment se déroule l’achat ? Deuxièmement, comment arrivez-vous à l’état final souhaité ?

Les situations les plus simples sont généralement celles où une partie effectue l’achat, gère le lotissement, puis vend ou transfère les parcelles résultantes aux autres parties. Cela minimise les complications du processus, mais signifie également que l’autorité et la responsabilité exclusives sont confiées à une seule personne.

Dans d’autres situations, vous préférerez peut-être créer une fiducie ou une société à responsabilité limitée (LLC) pour acheter et développer la propriété. Dans d’autres cas, plusieurs parties peuvent acheter une propriété en copropriété (par exemple, location en commun).

Ces dispositions deviennent encore plus compliquées si une banque finance également l’achat de la propriété. Pour cette raison, de nombreux groupes poursuivant un projet comme celui-ci choisissent de financer le projet en espèces, par un financement privé ou par le biais d’un prêt sur valeur domiciliaire ou d’une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) sur leur propriété existante.

Plus important encore, obtenez une aide qualifiée et expérimentée dans le processus. Chaque situation et chaque emplacement sont différents, c’est pourquoi l’assistance et les conseils d’un avocat spécialisé en droit immobilier peuvent s’avérer inestimables.

Défis

Gardez à l’esprit qu’il y a toujours des choses qui peuvent mal tourner. Ayez un plan d’urgence si les choses ne se passent pas comme prévu ou si les circonstances de la vie changent de manière inattendue. Supposons que plusieurs personnes investissent dans le projet. Dans ce cas, vous devez disposer d’un plan permettant aux autres parties de continuer ou de mettre fin au projet en douceur. De même, si des obstacles inévitables surviennent, envisagez d’élaborer un plan B satisfaisant qui reste réalisable pour toutes les parties.

Soyez prêt pour un calendrier prolongé. À moins que la situation ne change, de nombreuses administrations locales (sans parler des entrepreneurs et des foreurs de puits) se retrouvent avec un retard important. Selon la situation, vous devrez probablement suivre un processus pluriannuel pour passer de l’identification de la propriété à la possibilité de construire.

Soyez prêt à faire face à des coûts inattendus, aux changements nécessaires au plan et à la possibilité de désaccords ou de doutes. Une attribution claire des responsabilités et des délégations, ainsi qu’une communication claire sur les dépenses et les décisions en cours, sont essentielles.

Etudes de cas d’achat de terrain en groupe

Chaque situation est radicalement différente, mais je présenterai deux études de cas réels comme exemples de la façon dont un projet comme celui-ci peut aboutir.

construction de maison neuve

Cas 1 d’un achat de terrain en groupe :

Parcelle unique de 8 000 m². La propriété a été trouvée grâce au réseautage avec la famille et les amis. Une personne que la famille connaissait avait un voisin prêt à vendre une parcelle de 8 000 m² attenante à la leur.

La famille en question ne disposait pas d’un budget suffisant pour acheter la propriété et y construire. Ils ont fait venir un autre membre de la famille intéressé par le même domaine. Les deux familles disposaient de suffisamment de liquidités pour réaliser l’achat. Initialement, le titre était détenu conjointement.

La propriété était accompagnée de CC&R qui semblaient empêcher toute nouvelle subdivision. Un plan a donc été élaboré pour qu’une famille construise une résidence principale tandis que la deuxième famille construirait un magasin qui pourrait être autorisé comme unité d’habitation accessoire.

Initialement, il ne s’agissait que d’une situation temporaire, avec un futur rachat par une famille une fois que celle-ci serait dans une situation financière suffisante.

Ils ont eu de la chance après avoir consulté un avocat spécialisé en droit immobilier. Dans une situation inhabituelle, les CC&R n’étaient plus légalement en vigueur. Cette circonstance leur a permis de poursuivre une subdivision formelle avec le comté.

Le lotissement était encore un processus d’un an, comprenant une enquête, des améliorations routières et l’approbation du comté. Même si le zonage était approprié pour les parcelles de 4 000 m² qu’ils étaient en train de créer, certains propriétaires fonciers voisins se sont d’abord opposés au lotissement. Le comté a finalement accordé son approbation, mais a noté que l’appel était très serré en raison de la route d’accès étroite et de la topographie vallonnée.

Leçons apprises: Recherchez soigneusement chaque propriété. Les conseils d’un avocat peuvent s’avérer très précieux. Espérez le meilleur, mais prévoyez le pire.

Cas 2 d’un achat de terrain en groupe :

Deux parcelles de 4 000 m². Un couple âgé et trois groupes d’enfants adultes ont identifié un terrain nu à développer. Les quatre familles ont initialement financé l’achat dans le but de diviser les deux parcelles existantes en quatre.

Les voisins, le zonage et le comté ont tous soutenu le plan, et le terrain avait un titre clair sans aucune charge. Des complications sont survenues parce que la terre se trouvait dans les limites d’une réserve amérindienne. Même si le gouvernement tribal n’avait aucun titre foncier ni autorité officielle sur le processus de lotissement, il avait adopté une position de « non-développement ». Ils ont fait pression sur le gouvernement du comté pour qu’il refuse le lotissement.

Dans ce cas, le litige n’a pas été résolu en faveur de la famille. Le lotissement a été administrativement refusé, avec peu de moyens de recours disponibles. Sans possibilité de subdivision, l’ensemble du projet était mort dans l’eau, le capital de chaque famille étant immobilisé dans la terre.

Après de nombreux efforts pour faire appel du refus de lotissement, ils ont élaboré un plan alternatif. À l’aide d’un ajustement des limites, 2 000 m² de la deuxième parcelle de 4 000 m² ont été transférés dans la première parcelle, soit un cinq et un quinze. Cela a permis à une famille de construire comme prévu. Pendant ce temps, les parents ont considérablement réduit leur plan de construction à une conception beaucoup plus modeste. Les économies réalisées leur ont permis de « racheter » les deux autres frères et sœurs.

À long terme, ils espèrent que les gouvernements locaux changeront leurs politiques et leur permettront de mener à bien le projet comme prévu. Entre-temps, même si elle était décevante, la situation s’est résolue de manière à permettre à chaque famille d’avancer. À l’avenir, s’ils parviennent à diviser la parcelle de 6 000 m², les parents vendront les 2 000 m² nus, les 2 avec leur petite maison, et conserveront une seule parcelle de 2 000 m² pour y construire la maison initialement prévue.

Leçons apprises: Soyez conscient de toutes les juridictions juridiques possibles, HOA ou groupes d’intérêt spéciaux qui peuvent avoir un impact sur vos projets et donc influencer l’approbation de votre projet. Ayez un plan B qui fonctionne pour toutes les parties si des obstacles inévitables surviennent.

Cas particulier en cas d’achat de terrain en groupe

Bien sûr, tout ce qui à été enuméré plus haut dépent de votre pays et toutes le legislations sont différentes. Penez-donc à bien vous rensigner si vous souhaitez vous lancer avec votre famille ou vos amis.

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Équipe survivaliste

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