Aujourd’hui, au lieu de mes nouvelles et commentaires habituels sur l’économie et l’investissement, j’aimerais brièvement exposer un peu ma vision de l’effondrement du marché immobilier aux États-Unis.
Je commencerai par mentionner quelque chose publié dans Blog de veille sur les investissements que j’ai trouvé lié sur le site d’agrégation de nouvelles Whatfinger.com : Le prix médian des maisons aux États-Unis baisse de 12 % en six mois – la plus grande baisse depuis 2009. Veuillez prendre le temps de lire cet article.
Maintenant, jetez un œil à une figure inquiétante qui a été soigneusement enterrée dans le neuvième paragraphe d’un article avec un titre joyeux sur la section Perpetual Cheering du Web, CNBCle 26 janvier :
« Une chute de 26,7 % de l’investissement fixe résidentiel, reflétant une forte baisse du logement, a freiné le chiffre de la croissance… »
Les gens reconnaissent maintenant que le vent a tourné. Voir : 41 % des Américains s’attendent à un krach immobilier en 2023. Voici une péricope tirée de cet article :
« 41 % des Américains, selon l’enquête publiée à l’origine par le New York Post, pensent que le marché du logement va s’effondrer dans les 12 prochains mois.
Comparativement, seuls 25 % des répondants ont déclaré qu’ils pensaient que l’industrie échapperait à un crash, et 34 % ont déclaré qu’ils n’étaient pas sûrs.
74% de ceux qui anticipent un crash pensent qu’il sera aussi catastrophique, voire pire, que l’effondrement du marché immobilier qui s’est produit en 2008 pendant la Grande Récession.
Ces articles confirment quelque chose dont j’ai averti les gens dans SurvivalBlog, pendant de nombreux mois.
Avec le Federal Open Market Committee (FOMC) susceptible de Continuez pour augmenter les taux d’intérêt, on peut s’attendre à ce que les prix de l’immobilier baissent sur la plupart des marchés, et simplement cratère sur les marchés les plus chers.
J’espère que mes lecteurs ont suivi mon conseil et se sont déjà débarrassés de toute maison d’investissement spéculative (« spec ») ou de toute maison de vacances sous-utilisée.
Pour revenir un peu en arrière, je dois souligner que le marché immobilier aux États-Unis est très cyclique depuis 1945. Cet article d’Investopedia fournit des informations de base solides : Quatre facteurs clés qui animent le marché immobilier.
Nous avons vu le sommet
Je peux prévoir que la déroute du marché immobilier qui se déroule actuellement sera différente des précédentes récessions du marché. À mon avis, cela s’expliquera en partie par le fait que la dette publique a atteint des proportions extrêmes. Actuellement, payer juste l’intérêt sur la dette nationale consomme maintenant presque autant du budget fédéral annuel que toutes les dépenses de défense, combinées. Réfléchissez-y un instant. En raison des intérêts composés, la montagne de la dette publique ne peux pas être remboursé sans détruire le dollar en tant qu’unité monétaire, via une inflation massive. En l’absence d’inflation massive, rembourser la dette est mathématiquement impossible. Résignons-nous à ce fait.
Les taux d’intérêt ont été maintenus artificiellement bas par le FOMC de la Réserve fédérale pendant au moins cinq ans de trop. Ces faibles taux ont alimenté un boom du marché immobilier qui a élargi la demande du marché et grossi les prix des maisons. Traditionnellement, le prix d’une maison de banlieue typique de trois chambres (avec intérêts) équivalait à environ 10 ans de revenu pour l’acheteur moyen. Ainsi, en consacrant un tiers du revenu de la classe moyenne aux versements hypothécaires, une hypothèque de 30 ans était faisable. Mais ces dernières années, avec la flambée des prix de l’immobilier, cela équivaut désormais à quelque chose de plus proche de 20 ans de revenus. La seule raison pour laquelle n’importe qui d’autre que les acheteurs au comptant pouvait se permettre d’acheter une maison est que les taux d’intérêt artificiellement bas ont réduit les mensualités hypothécaires. Mais, maintenant, avec la normalisation des taux d’intérêt à leurs niveaux moyens traditionnels, très peu de familles de la classe moyenne peuvent se permettre d’acheter une maison.
Les maisons sont trop chères
Voici un extrait d’un article de 2018 publié par Freiné:
« Pour comprendre à quel point posséder une maison peut être inabordable dans les villes américaines aujourd’hui, regardez le cas d’un enseignant à San Francisco qui cherche sa première maison.
Les éducateurs de City by the Bay gagnent un salaire médian de 72 340 $. Mais, selon un nouveau rapport Trulia, ils peuvent se permettre moins de 1 % des maisons actuellement sur le marché.
Bien qu’ils gagnent environ 18 000 $ de plus que leurs pairs dans d’autres États, de nombreux enseignants californiens, comme des légions d’autres fonctionnaires, des travailleurs de la classe moyenne et du personnel médical, doivent se résigner à trouver des colocataires ou à endurer de longs trajets. Certains districts scolaires, confrontés à une fuite des cerveaux en raison de la hausse des prix de l’immobilier, développent même des logements abordables pour les enseignants afin de retenir les talents.
Ce calcul du logement est brutal. Le coût moyen d’une maison à San Francisco oscillant autour de 1,61 million de dollars, un prêt hypothécaire typique sur 30 ans – avec un acompte de 20 % au taux d’intérêt actuel de 4,55 % – nécessiterait un paiement mensuel de 7 900 $ (plus du double de la médiane mensuelle de 3 333 $ loyer pour un appartement d’une chambre l’année dernière).
Au cours d’une année, cela représente 94 800 $ en versements hypothécaires seuls, ce qui est clairement impossible sur le salaire de l’enseignant célibataire susmentionné, même si vous mettez de côté suffisamment pour un acompte (ce serait 322 000 $, si vous visez 20 %). ”
Eh bien, devinez quoi, les amis? Les prix de l’immobilier ont continué de grimper et maintenant, plus récemment, les taux d’intérêt ont augmenté beaucoup. Au 25 janvier 2023, le taux hypothécaire fixe de 30 ans en vigueur est de 6,49 %. Pendant ce temps, le taux fixe «jumbo» sur 30 ans est de 5,52%, le taux fixe sur 30 ans est de 6,66% et le taux fixe sur 30 ans du prêt de l’Administration des anciens combattants (VA) est de 6,85%. En effet, la hausse des taux d’intérêt de seulement 3 % a poussé près de la moitié d’acheteurs potentiels hors du marché. Ils ne peuvent tout simplement pas se permettre les paiements mensuels. Ce triste fait a rapidement bouleversé le marché immobilier.
Voici un exemple « griffonné au dos d’une serviette en papier » pour vous : Une maison de banlieue typique dans un État bleu coûte maintenant 420 000 $. Au début de 2022, avec une hypothèque à taux d’intérêt de 3 %, le paiement mensuel était de 1 800 $. Mais maintenant, en janvier 2023, à un taux d’intérêt de 6,5 %, cette même maison de 420 000 $ nécessitera un paiement mensuel de 3 000 $.
Le toit vient de tomber
Au lieu d’un marché de vendeurs surchauffé, nous commençons à voir un marché d’acheteurs. Les gens se rendent compte que le marché a changé, alors ils essaient de vendre leurs maisons « supplémentaires » (locations, achats spéciaux, maisons de vacances, etc.), avant que les prix des maisons ne baissent encore plus. Nous assisterons bientôt à une braderie nationale.
Certains prix des annonces existantes sur les villes côtières près de Los Angeles et sur la péninsule de San Francisco ont déjà réduit de 20 à 40 %. Certes, il s’agissait de marchés particulièrement surchauffés, mais cela nous montre la direction dans laquelle le marché se dirige. Cela va devenir assez moche. Je prédis que si la Fed augmente encore 50 points de base (lire : 1/2 d’un pour cent), cela déclenchera une vente de panique.
Les zones les plus durement touchées seront celles qui ont été récemment surévaluées. Ceux-ci inclus:
- Austin, Texas
- Phoenix, Arizona
- San José, Californie
- San Diego, Californie
- Lakeland, Floride.
Nous ne verrons probablement pas le fond pendant au moins deux ans – ou peut-être même cinq ans ou plus, si cela se transforme en une dépression générale du marché.
Mais, du bon côté…
Gardez à l’esprit que chaque effondrement du marché a un creux et que chaque creux a des opportunités d’achat. Et la très bonne nouvelle, c’est qu’en achetant un bien immobilier au plus bas du marché, vous obtiendrez pour l’avenir de votre famille quelque chose d’assez tangible. Cela deviendra très important lorsque le dollar tout-puissant s’effondrera inévitablement. Les monnaies Fiat vont et viennent, mais la Terre demeure, dans des parcelles de 40 acres.
Comme toujours : vendez haut et achetez bas.
Et c’est tout ce que j’ai à dire à ce sujet.- JWR
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